Lejeret (Privat)

Indledning

Lejelovgivningen er et komplekst retsområde, hvor der gælder forskellige regler for forskellige lejemål. Selvom man har læst lovteksten, er det ikke altid, at reglerne giver sig selv. Ud over de mange lovtekster findes der også en omfangsrig retspraksis, der bidrager til fortolkningen af de mange formuleringer og begreber, der findes i lovgivningen.

Eksempelvis gælder der forskellige regler for boligudlejning, hvis du udlejer ét boliglejemål i modsætning til, hvis du udlejer flere boliglejemål. Der gælder også forskellige regler afhængig af, om lejemålet er i en ejendom med op til og med 6 boliglejemål eller ejendommen har flere end 6 boliglejemål.

I boliglejeforhold gælder der mange regler, som man ikke kan aftale sig ud af, selv om lejer skriver under på lejekontrakten.

I erhvervslejeforhold er der en højere grad af aftalefrihed end i boliglejeforhold. Alligevel er der også her regler, som man ikke kan aftale sig ud af, selvom lejeren skriver under på kontrakten.

Hos LRP har vi en høj ekspertise både inden for boligudlejning og erhvervsudlejning. Vi klar til at hjælpe dig igennem regeljunglen og bistå dig i at opnå den bedst mulige aftale eller bedst mulige løsning på et problem.

Boliglejeforhold

Hvis hverken du som udlejer eller lejer kræver, at lejeaftalen nedfældes på papir, behøver du ikke lave en lejekontrakt. Så vil lejeforholdet blive reguleret af lejelovens regler.

Vi vil dog altid anbefale, at du laver en skriftlig kontrakt.

For boliglejeforhold anbefaler vi, at du bruger den blanket, som Boligministeriet har lavet – pt. typeformular A, 9. udgave. Den kan let findes ved en søgning på internettet.

Typeformular A, 9. udgave har kunnet bruges på aftaler indgået fra den 1. juli 2015. Bruger du en anden blanket eller en tidligere version af typeformularen på aftaler indgået 1. juli 2015 og herefter, risikerer du, at der er vilkår, der ikke kan opretholdes over for lejer. Den foregående typeformular A, 8. udgave kunne dog bruges på aftaler indgået frem til den 1. oktober 2015.

I typeformularens § 11 kan du indføje særlige vilkår. Det vil sige vilkår, det er særligt vigtigt at gøre lejer opmærksom på – herunder vilkår, der pålægger lejer pligter, der er mere byrdefulde end de vilkår, der fremgår af lejeloven.

Du bør derfor gøre dig overvejelser om, hvilke forhold du skal have reguleret i lejekontraktens § 11. Eksempelvis: Tidsbegrænsning, hjemmel til fri lejefastsættelse, nettoprisindeksregulering af lejen, vedligeholdelse, renholdelse, lejers husdyr, lejers fraflytning, fornyelse af hårde hvidevarer.

Lejens fastsættelse

Som udlejer vil du formentlig fastsætte lejen, så du har en fornuftig forretning ved at udleje lejemålet. Der gælder dog nogle begrænsninger for, hvad du kan kræve i leje.

I boliglejelovgivningen har vi overordnet set tre begreber for lejeniveauerne: Det lejedes værdi, omkostningsbestemt leje, fri lejefastsættelse.

Det lejedes værdi er det lejeniveau, der gælder i lejeloven. Lejeniveauet fastsættes af huslejenævnet eller boligretten. Lejeniveauet fastsættes ud fra huslejenævnets eller boligrettens kendskab til det generelle lejeniveau og den leje, der opkræves i sammenlignelige lejemål.

Omkostningsbestemt leje opgøres på baggrund af de faktiske udgifter ved ejendommens drift med tillæg af en forrentning af ejendommens værdi. Denne lejefastsættelse bruges på ejendomme med mere end 6 boliglejemål. Det er huslejenævnet, der som første instans efterprøver niveauet for den omkostningsbestemte leje.

Fri lejefastsættelse har som udgangspunkt ikke nogen beløbsmæssig øvre grænse for, hvad du kan kræve i leje. Den frie lejefastsættelse er dog begrænset af aftalelovens almindelige regler, der giver mulighed for at tilsidesætte eller ændre aftaler, der er urimelige.

Lejeforhøjelse

Løbende regulering

I nogle lejeforhold kan du aftale et vilkår om, at du som udlejer løbende må regulere lejen. Tidligere var det tilladt at aftale en trappelejeklausul, hvor lejen kunne forhøjes med bestemte beløb til bestemte tidspunkter. For aftaler indgået 1. juli 2015 og senere kan man kun aftale en løbende regulering i form af regulering i henhold til udviklingen i nettoprisindekset. Regulering kan ske én gang om året og alene efter påkrav fra udlejer.

Enkelstående regulering

Hvis lejen du opkræver er væsentlig lavere end det lejedes værdi, har du mulighed for at varsle en lejeforhøjelse. Forskellen mellem den leje du opkræver og det lejedes værdi skal i henhold til retspraksis være mindst ca. 10% for at du kan kræve lejen reguleret.

For lejemål, hvor lejen fastsættes efter reglerne om omkostningsbestemt leje, kan lejeforhøjelse som udgangspunkt alene varsles i henhold til budget for ejendommens drift, der berettiger til en forhøjelse af lejen.

Indflytningssyn og indflytningsrapport

Hvis du udlejer mere end ét boliglejemål, har du siden 1. juli 2015 skulle afholde et indflytningssyn og lave en indflytningsrapport.

Indflytningsrapporten skal laves i forbindelse med lejers indflytning. Det vil være hensigtsmæssigt, at afholde indflytningssynet inden lejer flytter ind.

Lejer skal indkaldes til fraflytningssynet. Det kan anbefales, at det angives allerede i lejekontraktens § 11, så lejer med sin underskrift er på lejekontrakten har bekræftet at være indkaldt.

Lejer skal have udleveret indflytningsrapporten ved indflytningssynet. Møder lejer ikke op, skal indflytningsrapporten sendes til lejer senest 2 uger efter indflytningssynet. Du skal selvfølgelig gemme indflytningsrapporten med lejers underskrift eller dokumentation for, at indflytningsrapporten er sendt til lejer, da du kan få brug for det, hvis der opstår en tvist ved lejers fraflytning.

Overholder du som udlejer ikke disse formalia, mister du retten til at kræve almindelig istandsættelse ved lejers fraflytning.

Det kan anbefales, at lejekontrakten angiver lejlighedens stand, så indflytningsrapporten alene bliver bemærkninger fravigelser af det niveau lejekontrakten angiver.

Udlejer du kun ét boliglejemål har du ikke pligt til at afholde et indflytningssyn og lave en indflytningsrapport.

Lejer har ved siden af reglerne om indflytningsrapport fortsat 14 dage fra lejeforholdets begyndelse til at reklamere over mangler ved det lejede.

Tidsbegrænsede lejeforhold

Som udlejer kan du have interesse i, at lejeaftalen er indgået for en bestemt periode. Det kunne eksempelvis være, at du selv vil benytte lejemålet fra et bestemt tidspunkt, eller at du ønsker at sælge lejemålet uden, at en køber skal overtage lejer.

Når man laver en tidsbegrænset aftale er det i realiteten en aftale om, at der er afgivet opsigelse samtidig med at aftalen indgås. På den måde aftaler man sig uden om det uopsigelighedsprincip, der gælder i lejeloven.

Der gælder derfor også et krav om, at tidsbegrænsningen skal være tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Med andre ord kan man sige, at man som udlejer skal have en saglig grund til at aftale tidsbegrænsningen. Opstår der uenighed om tidsbegrænsningen, vil det være boligrettens dommere, der skal vurdere om udlejer har haft en tilstrækkelig god grund til at gøre lejeaftalen tidsbegrænset.

Der gælder ikke nogen regel om, hvor længe en lejeaftale kan løbe og stadig være tidsbegrænset. Det vil komme an på en konkret vurdering.

Erhvervslejeforhold

I princippet behøver man ikke lave en kontrakt for at indgå en erhvervslejeaftale. Hvis en af parterne kræver det, så skal man dog lave en skriftlig kontrakt. Vi anbefaler naturligvis også, at der altid skal laves en kontrakt, så du har bevis for hvilke vilkår, der er aftalt.

I det omfang du ikke laver en kontrakt eller din kontrakt ikke indeholder en stillingtagen til nogle problemstillinger, så gælder erhvervslejelovens regler.

Erhvervslejeloven indeholder et relativt afbalanceret sæt regler, men der er bestemt grundlag for at optimere kontraktens vilkår, så du som udlejer opnår den mest hensigtsmæssige drift af din ejendom.

Du bør som minimum gøre dig overvejelser om følgende forhold: Regulering af lejen, opsigelsesvarsel og uopsigelighed, vilkårsændringer, vedligeholdelsesforpligtelse, lejers aflevering ved fraflytning, tvisthåndtering.

Vedligeholdelse

Har du ikke aftalt noget om vedligeholdelse i erhvervslejekontrakten, er det dig som udlejer, der skal vedligeholde lejemålet - både indvendigt og udvendigt.

Både af hensyn til de løbende driftsudgifter og til at lejer behandler lejemålet ordenligt, anbefaler vi, at vedligeholdelsesforpligtelsen i rimeligt omfang væltes over på lejer.

Vedligeholdelsesforpligtelsen hænger også nøje sammen med den stand, hvori lejer skal aflevere det lejede ved fraflytning.

I erhvervslejelovens fraflytningsbestemmelse hedder det: ”...lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt,…”

Det som lejer ikke har vedligeholdelsesforpligtelsen for, kan lejer aflevere med sædvanlig slid og ælde, hvorimod det som lejer har vedligeholdelsesforpligtelsen for, som udgangspunkt skal afleveres, som det var ved overtagelsen.

Af væsentlig betydning for, hvor meget af vedligeholdelsesforpligtelsen, der skal væltes over på lejer, er, om du som udlejer ønsker, at du selv løbende skal holde øje med og vedligeholde ejendommen, eller du sætter din lid til, at lejer, som bruger af ejendommen, sikrer den løbende vedligeholdelse.

Afståelse og fremleje

Afståelse betyder, at lejer kan overdrage lejeaftalen til en ny lejer. Den oprindelige lejer træder på den måde ud af aftalen og bliver erstattet af den nye lejer. Alle forpligtelser og rettigheder overdrages fra den oprindelige lejer til den nye lejer. Som udlejer kan du derfor ikke længere gøre noget krav gældende mod den oprindelige lejer. Til gengæld hænger den nye lejer på alle de aftaler, der er indgået.

Erhvervslejeloven giver lejer ret til at afstå sit lejemål. Til gengæld giver erhvervslejeloven også udlejer ret til at nægte afståelsen, hvis den der skal overtage lejeforholdet ikke ud fra en saglig vurdering kan godkendes af udlejer. Den saglige vurdering vil typisk indeholde en vurdering af, om den nye lejer har den fornødne faglige kvalifikation til at drive virksomheden, der drives fra lejemålet eller, at den nye lejer ikke har den fornødne økonomi til at holde virksomheden kørende.

Er det afgørende for dig som udlejer, at kontrakten er indgået med lige præcis den pågældende lejer, bør du sikre dig, at lejer ikke har afståelsesret, eller at du som det mindste kan kræve en større sikkerhed for at acceptere afståelse.

Fremleje betyder, at lejer udlejer lejemålet eller en del heraf til en tredjemand kaldet fremlejetager. Lejer er fortsat forpligtet af lejekontrakten med udlejer.

Udlejer har ikke nogen forpligtelser over for fremlejetageren – kun over for lejeren. Uenighed mellem lejeren og fremlejetageren er ikke noget problem udlejer skal tage sig af. Holder lejer op med at betale leje, kan udlejer ophæve lejemålet – også selv om fremlejetageren betaler leje til lejeren.

Opsigelse

Det er en udbredt misforståelse, at udlejer frit kan opsige en erhvervslejeaftale.

Også for erhvervslejemål gælder der et uopsigelighedsprincip. Det betyder, at man som udlejer kun kan opsige et erhvervslejemål med de grunde som erhvervslejeloven angiver.
Opsigelsesgrundene er

• Udlejer ønsker selv at benytte lejemålet
• Lejemålet skal nedrives eller ombygges og lejers fraflytning derfor er nødvendig
• Lejer overholder ikke god skik og orden i lejemålet
• Når det er særligt magtpåliggende for udlejer at blive frigjort fra lejeforholdet

Opsigelsesgrundene er dog ikke et krav ved etablissementslejemål, garager, stalde og lignende.

Foruden at selve opsigelsesgrunden skal være til stede, kan der også være øvrige krav til opsigelsen.

Udlejers opsigelse skal være skriftlig. Opsigelsen skal indeholde oplysninger om, hvad baggrunden for opsigelsen er. Opsigelsen skal indeholde en angivelse af de regler, der gælder om, at lejer kan fremsætte en indsigelse mod opsigelsen. Derudover skal opsigelsen også indeholde oplysninger om lejers ret til erstatning som følge af udlejers opsigelse.

Tidsbestemte aftaler, uopsigelighed

Mange erhvervslejeaftaler indeholder enten et vilkår om uopsigelighed eller tidsbegrænsning.

Uopsigelighed betyder, at aftalen ikke kan opsiges medmindre den ene part misligholder sine forpligtelser. Oftest er det aftalt for en afgrænset periode, så både udlejer og lejer ved, at lejeaftalen løber i en given mindsteperiode. Uopsigeligheden kan dog godt være pålagt kun den ene part.

Når uopsigeligheden er udløbet kan parterne opsige lejeaftalen i henhold til de opsigelsesbestemmelser, der er aftalt.

En aftale om uopsigelighed er en god ide, når udlejer enten accepterer en lidt lavere leje men til gengæld så vil være sikker på, at lejer bliver i lejemålet i længere tid. Det er også en god ide at aftale uopsigelighed, hvis udlejer eksempelvis afholder udgifter til indretning af lejemålet til lejers brug.

Tidsbestemte lejeforhold ophører, når den aftalte lejeperiode er udløbet. Udlejer skal ikke sende en opsigelse, når man nærmer sig lejeforholdets ophør, da det allerede er aftalt fra starten.

Er lejeforholdet tidsbestemt, kan hverken lejer eller udlejer opsige lejeforholdet til ophør tidligere, end hvad der er aftalt, medmindre en af parterne misligholder sine forpligtelser.

Tidsbegrænsning er en undtagelse til uopsigelighedsprincippet. Derfor kan tidsbegrænsningen tilsidesættes, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Lejer skal dog anlægge en boligretssag for at få tidsbegrænsningen tilsidesat senest 1 år efter lejeforholdets start, dog senest 6 måneder før lejeforholdets ophør.

Tidsbegrænsning er en god ide, hvis man som udlejer ved, at man skal bruge lejemålet selv på et bestemt tidspunkt.