Generationsskifte af fast ejendom - Væsentlige ændringer af 15 %-reglen på trapperne

Skrevet af

Jens Glavind

D79 25 30 06

Væsentlige ændringer I reglerne om generationsskifte af fast ejendom er på trapperne.

Der er ændringer på vej, der kan have betydning for din mulighed for at gennemføre et generationsskifte. Derfor er det relevant at overveje, hvorvidt et forestående generationsskifte skal fremskyndes. 

Skatteministeren har foreslået, at der ændres på reglen om tillæg/fradrag af 15 % af den offentlige ejendomsvurdering ved overdragelse af en ejendom til nærtstående ("15 % reglen"). Samtidig lægges der op til en væsentlig stramning af den eksisterende praksis fra Skattestyrelsen. 

Ifølge værdicirkulæret fra 1982 kan forældre som udgangspunkt overdrage fast ejendom til sine børn til en værdi svarende til den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15 % uden at dette udløser skattepligt. Dette skaber muligheden for en lukrativ handel for overdragens børn eller nærtstående, der kan erhverve ejendommen til en lav pris og nyde godt af en fremtidig profit. 

 

Dette står nu til at blive ændret. 

15 %-reglen har de seneste år været emne for meget debat, da ejendomsvurderingerne fra 2011/2012 har været fastfrosset, hvorfor ejendommenes offentlige vurderinger ikke længere afspejler ejendommenes reelle markedsværdi. 

I det nye udkast til værdiansættelsescirkulæret lægger skatteministeren derfor op til, at 15%-reglen, som vi kender den, ophæves. I stedet indføres en ny 20%-regel (”20 % reglen”). Den nye 20%-regel skal basere sig på de nye offentlige vurderinger, og i handler med nærtstående kan der herefter gives et nedslag på 20% i forhold til den nye offentlige vurdering. Da de nye ejendomsvurderinger må forventes at være tæt på den reelle markedsværdi, vil prisen, som den nærtstående skal betale til overdrageren, formentlig være markant højere end det, der skal betales for den samme ejendom efter den nugældende 15%-regel. 

Foruden ophævelse af 15%-reglen og indførelse af 20%-reglen har skatteministeren ind-arbejdet begrebet ”særlige omstændigheder” i det nye forslag. Dette er en reaktion på Højesterets dom fra 2016 (SKM2016.279.HR), hvor Højesteret fastslog, at der i dødsboer foreligger ”særlige omstændigheder”, som medfører, at 15%-reglen ikke finder anvendelse i den konkrete situation. Højesterets dom har medført, at der nu er en vis usikkerhed om, hvor vidtrækkende ”særlige omstændigheder” er, og om dette også finder anvendelse ved overdragelser i levende leve. Dette er på nuværende tidspunkt ved at blive afklaret ved domstolene. 

Sammen med det nye cirkulære er der indsendt udkast til et nyt styresignal med en nær-mere beskrivelse af, hvad sådanne ”særlige omstændigheder” indebærer. Dette er f.eks. tilfældet, hvor (i) der har været salgsforhandlinger vedrørende ejendommen forud for over-dragelsen, (ii) ejendommen handles mellem uafhængige parter før eller efter overdragel-sen, (iii) der er sket væsentlig renovering af ejendommen forud for overdragelsen, (iv) ejendommen belånes før eller efter overdragelsen baseret på en anden værdi end den offentlige markedsværdi, (v) der er indhentet en vurdering af ejendommen (fx fra mægler). Derudover er der en række forhold i arvetilfælde, hvor det vil have betydning, om den nærtstående fx laver arveafkald for at udligne differencen på den offentlige ejendomsvurdering og den reelle markedsværdi. 

I vurderingen af, om der foreligger ”særlige omstændigheder”, vil Skattestyrelsen også lægge vægt på den generelle prisudvikling på lignende ejendomme, der reelt kan sammenlignes med den overdragne ejendomme. 

For god ordens skyld bemærkes, at udkastet til styresignalet for den skærpede ikke er bindende for borgerne. Styresignalet er alene udtryk for Skattestyrelsens fortolkning af regler-ne, men det er klart, at man skal være opmærksom på disse ”retningslinjer”, hvis man overvejer et generationsskifte ved fast ejendom både nu og efter den 1. juli. 

Ændringerne i reglerne forventes at træde i kraft den 1. juli 2020, og dermed omfatte overdragelser der sker senere end 30. juni 2020. Dog bemærkes, at de nye regler tilsyneladende kun har virkning for overdragelser, hvor der på overdragelsestidspunktet er meddelt ejeren en offentlig vurdering på ejendommen efter den nye ejendomsvurderingslov. Hvis der ikke foreligger en ny vurdering på ejendommen på overdragelsestidspunktet, må det forventes, at der ikke kan støttes ret på det nugældende cirkulære, og værdierne i overdragelsen vil derfor formentlig blive baseret på handelsværdien af ejendommen i mangel på en offentlig vurdering efter den nye ejendomsvurderingslov. 

 

Vores anbefaling – skal generationsskiftet fremskyndes?

Hvis du står med overvejelser om et generationsskifte/salg af en ejendom i form af en overdragelse til en nærtstående, skal du overveje, om det vil være en fordel at fremskynde processen og påbegynde generationsskiftet allerede nu. 

De nye regler, der formodes at træde i kraft for overdragelser, der sker 1. juli eller senere, forventes at få store konsekvenser for prisfastsættelsen på overdragelsen til nærtstående. 

LRP har stor erfaring med generationsskifte af fast ejendom, og vi kan hjælpe med at formulere og indarbejde de relevant skatteforbehold i en overdragelsesaftale og lede jer sikkert gennem processen. 

Hvis du går med overvejelser om salg af fast ejendom eller et generationsskifte er du velkommen til at kontakte en fra vores team for fast ejendom med henblik på en uforpligtende dialog. 
 

Vi står klar til at rådgive dig! 

 

Disclaimer 

Nærværende artikel kan ikke erstatte egentlig juridisk rådgivning. Nærværende artikel retter sig kun imod de generelle forhold ved de forventede ændringer, som udspringer af skatteministerens udkast til nyt værdiansættelsescirkulære samt styresignal. 

Artiklen er første gang udgivet den 13. maj 2020.