Ændringer i lejelovgivningen pr. 1. juli 2020

Ændringer i lejelovgivningen pr. 1. juli 2020

Det er lykkedes regeringen at opnå politisk flertal for en aftale om ændringer af lejelovgivningen. Overskriften på aftalen lyder: ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger” – men, som ofte før, er overskriften ikke fyldestgørende for det reelle indhold. 

Aftalen kommer i slipstrømmen på den medieomtale, der har været om bl.a. udenlandske investeringsfondes opkøb af ejendomme – med henblik på udførelse af gennemgribende moderniseringer med forhøjelse af husleje til følge. 

Lovændringerne rammer alle udlejere

Lovændringen får ikke kun betydning for de udlejere, der påtænker at lave gennemgribende forbedringer i deres lejemål eller de udlejere, der har lejemål, som de allerede nu opkræver leje for i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2. 

Lovændringer, der skal stoppe boligspekulanter

For at mindske interessen fra kortsigtede investorer indføres følgende tiltag: 

• Karensperiode

Udlejere pålægges en karensperiode på 5 år fra overtagelsen af en udlejningsejendom. I denne karensperiode kan udlejer som udgangspunkt ikke opkræve leje i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2 for lejemål, der er gennemgribende forbedrede efter udlejers overtagelse af ejendommen. 

Udlejer må gerne udføre de gennemgribende forbedringer. I karensperioden må lejemålene dog kun udlejes til den omkostningsbestemte leje med tillæg af forbedringsforhøjelser og ikke det lejedes værdi. 

Karensperioden kan dog ophæves, hvis ejendommens energiklasse hæves med mindst tre niveauer eller energiforbedres med mindst 3.000 kr. pr. m².

• Forbud mod fraflytningstilbud

Der kommer et forbud mod, at udlejere tilbyder lejere en sum penge for at fraflytte deres lejemål. Er lejere fraflyttet i henhold til en ugyldig aftale, kan lejerne kræve sig genindsat i lejemålet, også selv om lejerne har taget imod betaling fra udlejer, og udlejer måske har genudlejet lejemålet til nye lejere. 

Der vil dog være mulighed for at lave en gyldig fraflytningsaftale indeholdende betaling til lejer, hvis det sker i forbindelse med en reel tvist mellem udlejer og lejer.

Her får du et overblik over de generelle ændringer:

• Højere strafgebyr skal føre til færre sager

I dag kan udlejer pålægges et gebyr på 2.180 kr., hvis udlejer taber en sag ved huslejenævnet, og lejer får fuldt medhold. Det gebyr forhøjes nu til 6.000 kr. Formålet med forhøjelsen af gebyret er, at udlejere skal skræmmes til at føre færre sager i huslejenævnene. 

• Orienteringspligt

Afgørelser, der afsiges om lejeforhold i en ejendom, skal fremadrettet meddeles til de øvrige lejere i ejendommen. Samtlige tvister, der afgøres – dvs. huslejenævnssager, fogedretsafgørelser eller boligretsafgørelser – skal videregives til de øvrige lejere i ejendommen. 

• Forbedringsudgifter kontra vedligeholdelsesudgifter

Huslejenævnene og Grundejernes Investeringsfond skal benytte samme oplysninger. Man kan altså ikke angive udgifter som “forbedringsudgifter” for huslejenævnet og samtidig angive udgifterne som “vedligeholdelsesudgifter” over for Grundejernes Investeringsfond. 

• Lejeniveauet for gennemgribende forbedrede lejemål

I dag kan man, for gennemgribende forbedrede lejemål, kræve en leje, der ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Det ændres til, at lejen ikke må overstige det lejedes værdi. 

Man fjerner den lovfæstede margin for lejefastsættelsen, der i praksis ligger på ca. 10 %. Dermed vil der i realiteten blive stillet strengere krav til udlejers bevis for, at den krævede leje ligger på det helt rigtige niveau. 

• Energikrav

Opkrævning af leje efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2 vil fremtidig kræve, at ejendommen har opnået energiklasse C, eller at ejendommens energiklasse er løftet to niveauer. 

• Forudgående godkendelse af forbedringer

Fremadrettet vil huslejenævnet skulle udføre en forudgående besigtigelse af ejendommen, før man kan iværksætte de gennemgribende forbedringsarbejder. 

Vurderer huslejenævnet, at de planlagte forbedringer ikke i tilstrækkelig grad forøger det lejedes værdi, får huslejenævnet kompetence til at afvise, at udlejer kan kræve leje efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål. 

Indtil nu, er der alene tale om et udkast til et lovforslag, der er sendt i høring hos forskellige interessegrupper. Lovforslaget forventes fremsat senest i april. LRP følger op, og holder dig orienteret om emnet.

Har du spørgsmål eller brug for juridisk rådgivning på området kan du kontakte advokat Morten Bünemann Dalsgaard her:
Tlf: 29 61 94 64
Mail: mbd@lrp.dk